买房之前必须知道的融资攻略,非常实用!
楼市团长 2020-04-14
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最近很多朋友咨询购房的融资问题,其实在买房这条路上,买一套二套轻而易举,买到三套四套懂一点技能也可以实现,但是六套以上就要用到黑科技了。房地产的终极是金融,不懂金融,等于没有入门。今天我将自己多年来的血泪的经验总结出来,分享给大家,请您耐心阅读并转发亲友(文章阅读量不高,没有写作动力),非常感谢。

01、负债的奥义

如果币值是静止的,我们所有的劳动所得都会储存在某种公认的信用证上,货币就是其中一种信用证,它可以证明我们曾经的劳动成果。 如果我给你这个东西,你应该给予我等值的回报。

但是现实中,币值并不是静止的,随着通胀的进行,货币会不断贬值,换言之,你储存的劳动果实缩水了。现在的100万,与十年后的100万,两者可以兑换的回报是不一样的。

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在此前提下,如果我们借未来的钱,拿到今天来用等同于什么呢?对,就是对冲了通货膨胀,保住已有的劳动果实。

如果你还不明白,可以这样想,提前借未来的钱来用,等于洗劫将来的人。十年前在深圳,你借30万拿去买房了,房子一万每平方,总价100万;十年后,房子还是那套房子,但是价格已经涨到10万每平方,总值1000万,而你欠款依然是70万。除去利息杂费,中间净赚了900万。

总是有人说房子涨了有什么用,纸面富贵。在这种人的眼中,浮盈不是盈,浮亏不是亏,充满了谬误。纸面富贵?房子卖掉,到手900万,实打实的真金白银。

900万到手之后,留300万出来作为月供,余下600万劈开两半,300万作为首付,再买两套1000万的,总资产就达到了2000万,其中贷款1400万,月供8万左右,年利息100万,由于事先手里预留了300万,两夫妻哪怕不上班,支撑三年都不是问题,何况有些家庭还有工作收入。

总资产2000万,三五年再涨30%,又赚600万,600万又去买房继续裂变,最终总资产过亿都不是问题。深圳如此,其他二三线城市虽然搞不到一个亿,赚个几百上千万,完全可以。

在债务不断稀释的前提下,随着商品或资产的价格上涨,两者之间形成了巨大的剪刀差,这里面就是借债买资产套利的空间。这也是为什么中国很多上市公司,即使账上有钱,也要不断借债的原因。因为他们借债买的资产、土地升值的幅度,远远大于交给银行的利息,当然是多多益善了。过去十几年,很多人买房不也是这样莫名其妙地富起来的么?

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其实别说买房,你就是把未来的钱贷出来今天买猪肉吃掉都是划算的。以后猪肉可不是今天这样的价格了,很可能100元一斤。

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中国的房价与M2增长呈反向相关,2015-2016年大力放水,M2不断增长,房价犹如脱缰野马,不断上涨。时间来到2020年,M2增长出现拐点,再次抬头,高层有很强的放水冲动,房价能不能摁住令人堪忧。

通货膨胀之下无债务,不断通胀,实际等于债务不断违约,借钱就是套利。通胀不止,房价无顶。对于普通人而言,最大的错觉就是用今天的币值衡量未来的房价。房价再翻一倍很难吗?不难,只要继续放水,连工资、猪肉也会翻倍。别忘了,过去几十年,房子涨了十几倍,我们的工资、物价也涨了十几倍。

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如果通胀不停下来,我们根本无法预测中国房价涨到多少就会停,所以我对网上那些“房价上涨的时代一去不返了”的说法不敢苟同,连钢筋水泥、建筑工人工资都要涨价,房价还跌?千万不要动不动就说什么“某某时代结束了”,否则你会错过这个时代。

通胀之下,贷款买房的本质等于做空人民币,目前贷款年利息成本5.35%,远低于货币贬值速度9-12%,只要通胀继续,套利空间就会一直存在。当然,没有一直涨的资产,再过几十年,中国的通胀水平一定会降下来,大概3-5%左右,那时房贷利率2.5-3%,利差空间会大大缩小,那时买房真的赚不到什么大钱了。(跟现在发达国家一样)

02、融资攻略

既然贷款可以对冲货币贬值,那么我们是不是马上就开始行动撸债务呢?不是,行动之前,你必须明白三个原则:

1、贷款买的资产升值幅度最终要覆盖得了利息成本,那样才有利润。

2、尽量借额度大,期限长,利率低的优质资金。

3、在变现资产回笼资金之前,要维持月供不能断。

明白行动原则之后,我们来看看怎么一步步操作实现它。首先,你得有一份很好的征信。很多事情都可以花钱搞定,比如购房资格。但是征信,即使花钱也很难搞定。市场上声称可以帮你搞定征信黑点的,大概率是不靠谱的。

所以,一定要珍惜自己的征信记录。征信上的每一条意外逾期,都是让人难过的窒息。一不小心,就失去了贷款资格,买不了房,你将后悔莫及。

征信的正确玩法:

1)时差
之前的征信系统最大的Bug在于它是一个非实时系统。但是最近征信改为实时更新了,但是一日之内,只要规划得当,仍然有很大的空间可以发挥。

* 并发:有些朋友一天之内并发三个信用贷,总额度瞬间达到90万。(此法最近仍有朋友验证有效)
* 欠款:“零账单大法”,在你需要办按揭或信用贷之前,通过“零账单大法”可以将负债隐藏起来,提高贷款通过率。
* 时效:新接口上线后信报 T+1 更新;但银行按各自周期上报。

2)逾期

逾期的计算方法是 30 天为一个单位,1-7 代表逾期范围。例如 1 就代表逾期 1-30 天,3就代表逾期 61-90 天,以此类推。一般贷款来说,极限是不超过 1 个 3,如果有 4 以上的,就比较麻烦了。

3)总授信

信用卡会有一个总授信额度的计算,贷款也有。总授信额度是有风控要求,所以理论上存在封顶额。银监会要求,新建立授信的时候要减去原有授信额度,以避免多头授信。

然而各家银行为了抢客户在初期很多都会无视这条。市场上不成文的规定是:央行规定普通工薪阶层总信用卡额度原则上不得超过 200万(非富则贵的人除外)

二、信用卡
信用卡其实是一个随借随还的小额贷款,它是这个时代最好的借贷发明,让大家都找到了夹缝里活下去的希望。任何一个人,哪怕你刚踏出校门,入职三个月后,两手空空,你就可以凭借一张身份证申请信用卡了,快速筹得近 100 万的启动资金。

1)重点
要时刻牢记我们的目标,心无旁骛。别被门口满100减10块钱的小广告打动,将军赶路,不打小兔。

办卡的核心追求是什么呢?
额度
额度
额度

重要的事情说三遍,请忽略所有的权益相关,有没有都一样。有时候,没有甚至更好,省得总去惦记那些无聊而又浪费时间的东西。一门心思追求更高的额度,哪张卡额度大就办哪张。尽快顶破200万的天花板。

2)申请
这是个系统性工作,最快时间完成最大额度的申请是最优策略。千万要规划好再动手,否则你的资质会废掉。废掉重新再来,又是一番折腾,费时费力。

记住,申请信用卡最笨的办法就是一张张申请,最高明的办法是规划好顺序,在最短的时间内申请最高的额度。

我们会员也有不少学完之后自己弄的,大部分都是单张卡15-25万额度,最近还有一位朋友单张卡46万额度的。

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如果不根据自己的工作和资产状况事先规划顺序,例如第一张卡冒冒失失地跑去某家银行办理,结果下了一张 8000 元的白菜卡,那你后面的申请就要跪着含泪走完。所谓一卡低额,张张低额,你的资质就废了。

注意事项:
* 不要网申
* 注意顺序:四大行,国有行,股份行,外资行,城商行,农商行
* 最简单有效能证明你有钱的方法,是拿着钱证明,搬砖大法。

借鸡生蛋法:
如果你没钱,又想办大额卡怎么办?可以先找人借 50 万过来,放银行半年,然后在最短时间之内办完 200万总额度的卡,再将那 50 万还给别人。这样你就完成了目标。


三、贷款
这个话题实在太大,以至于我们专门用一个篇幅来写它。当然,也写不完。
你我都明白,资本的积累,靠负债。而天底下对你最好的人,就是愿意借你钱的人。所以从这个角度讲,银行简直就是慈善企业。

1)无抵押贷款
它有个更加亲民的名字,叫信用贷。对于我们来说,唯一的区格标准,只有一条:成本。关于信用贷申请,以基准利率 4.9%为标准:
A 类:上浮至多不超过 30%,P<1.3
B 类:上浮至少不少于 30%,不超过 250%,1.3<P<2.5
C 类:月息 1%上下
D 类:日息万 5
E 类:24%-36%
F 类:>36%

A 类:上浮至多不超过 30%,P<1.3,即4.9%乘以1.3等于6.37%。一般我们管这个叫,白送钱。处于这个利率下的无抵押贷款,属于优质贷款,有多少拿多少。大部分公务员,大型国企央企,上市公司中层以上,500 强等优质职业的人都可以申请。(长期、低息贷款是特权)

刚毕业那会我特别鄙视公务员,觉得现在公务员工资又低,又被打压的没有灰色收入,简直 low 爆了。后来有一天,我那个每个月拿着几千块钱的公务员同学,两手空空,从银行借了 100W,我才明白原来醉翁之意不在酒。

而普通人能借到如此低利率的贷款,只有两种情况,一种,叫助学贷款,另一种,叫房贷。

B类:1.3<P<2.5。B 类其实是 A 类的衍生,毕竟达官贵人有限,银行也要吃饭。那么加点利息,把钱借给国企央企员工,上市公司一般员工,世界 500 强,优质企业员工,也是一个不错的选择。现在市面上能看到的大部分的信用贷款类的产品,都属于这一类。甚至有一些,直接在手机银行里点点就能申请。最热衷于赚这个钱的呢,是商业银行。什么民生浦发兴业招商,谁不干这个谁落伍。

C 类:月息 1%上下。这类的代表就是信用卡分期。主要指是现金分期,账单分期一般会更便宜点,有打折,不过算上手续费,也没什么差别。分类列表里提到的 1%,是指等额本息情况下的 1%,而分期,一般要等本等息,所以展现出来的利率大概在月 0.6%-0.8%之间,两者是等价的。数学不会的朋友们先记住结论,我们后面讲解计算方法。

D 类:日息万分之 5。敏感在朋友大概看出来了,这个利率就是信用卡取现的利率。现在主流的大型小贷都喜欢用这个利率来吸引用户,比如借呗,微粒贷什么的,还有垫资过桥贷款大部分也是万分之五的日息利率。

E 类:24%-36%,处于国家法律规定的自然债务区内。在这个利率下,选择很多,产品多到眼花缭乱,各种过桥,质押,以及市面上绝大多数小贷公司的产品的真实利率,都在这个区间内。

F 类:人称,高利贷。不到万不得已,千万不要碰。

2)债务的选择和构筑

如果用来买房,资金的构成,一般是 721 的。70%的资金,应该是利率在 8%以内的 AB类贷款。20%的资金,可以用 12%左右的贷款。而如果还差一点,可以接受 20%以内的贷款。这样,你就能把综合成本控制在 10%左右。这种情况下,应对哪怕是当下这种调控状态下的市场,也是有安全保障的。当然,如果你信心充足,综合成本控制在 15%也是可以接受的,前期是一年的房价涨幅要跑赢 15%,否则当年出现账面亏损。

成本是一方面,时间因素是另一方面。这种状态并不能维持很久,毕竟我们没钱。需要逐步的把成本降低,用更低成本的贷款替换高成本的贷款。例如,用 A 类贷款替换 BCD类贷款,用信用卡负债,替换 B 类贷款。(俗称:借低还高)

记住,无抵押贷款只能临时使用,过了资金紧张的阶段马上归还,切勿长期借用,否则会因为失血过多倒地而亡。

3)抵押贷款

当你有抵押物的时候,贷款的世界和产品就更加广阔了。最简单的,就是房产的抵押。根据抵押用途在不同,又细化分为很多产品,比如消费贷,经营贷,装修贷等等。于是,又创造了很多新的玩法,比如,我把房子抵押了,抵出来的钱给亲友再买个房子,可不可以?教科书上的标准答案自然是不能了,不过花这个力气读我文章的朋友,自然是不会好好写作业的。

抵押贷好在哪里呢?

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* 时间长:以前最多可以30年(最近被打压成了 20 年),而信用贷一般都是 3 到 5 年;

* 成数:最多可以抵押 7 成,操作得当甚至 8 成。

现在全国其他城市二套房一般要5成或7成首付,不如找贷款公司借钱过桥,先全款卖下,再抵押贷款7成或8成,哪怕中间需要一点成本,也换来一个三成首付的资格,真是太特么值得了。

国家规定一个人或家庭最多只能有两个按揭贷款同时在供,第三套停贷。(买房是做空人民币,长期低息的贷款是特权。上文有写)

那如何破限贷呢?拥有无限次三成首付贷资格呢?对,正如上文所讲,直接过桥全款再抵押,办个人抵押或者公司经营贷抵押,这样就变相三成了,而且次数永远用不完。

讲了破限贷,顺便讲一个破限售限购的野路子,但一般人不敢做。假设您想买房,但业主的房子限售或者您限购,咋办?签好协议,然后跟业主结婚,接着婚内把房子转到您个人名下,然后双方离婚。婚内更名甚至连几十万的税费都省了。

好了,继续回到贷款正题:

* 利率:在支持中小企业的政策之下,抵押贷款的利率甚至比房贷还低。

高评高贷:在首付不足的情况,如果可以拉高评估价进行贷款,那么就实现了买房的目标。例如一套房市场价100万,首付30万,但在按揭或抵押贷款的时候,如果拉高到120万的价格进行7成贷款,120乘以7等于84万,100减去84万,实际首付只需要给16万。

当然,高评高贷也有风险,那就是可能120万拉得太高,银行不批,仍然按100万贷款,这时如果您仅仅准备了16万,那时就麻烦了。所有算盘不要打满,要预留一点资金空间,即使贷不了,原价也拿得下。在此黑科技之下,又延申出另一种融资方法:“对敲”,今天暂不展开讨论。

4)月供
无数人问过我这个问题,买房要交利息怎么办。一般问这个问题的,本质上都是对房子不怎么看好的人,不然也不至于如此担忧。过去十年,我从来不担心利息的高低,我只担心我能不能买更多的房子,囤更多的面积。我们唯一要担心的月供的问题。

今天能提供的建议是:任何时候,都不要把手里的资金全部投入楼市,至少要预留18-24个月的月供资金在手,保证家庭所有人不工作,也供得起2年。投资房产,房价下跌不是风险,供不起房才是,千万不要在大涨前夕牺牲,所有事前做好资金攻守计划非常重要。

5)Tips
越写越敏感了,现在大致罗列一些要注意的地方
* 工作很重要,流水很重要
* 成数很重要,利率不重要
* 期限很重要,月供不重要
* 截断很重要
* 数学好很重要

一个人如果没把通胀的问题想清楚,他永远都没有勇气买房。因为这种人会把贷款利息当作剥削,动不动就说银行太黑了,买房贷款要交这么多利息,我还是不买了。他从来没有想过房价涨起来,远远比利息还多。

财富增长从来不是靠工资收入赚出来的,而是靠资产增值得来的。大家仔细想想,很多城市家庭最大的一块财产其实就是房子,可能城市家庭辛苦工作挣的钱还没有房子升值赚的多。