政策微调、时点已至
六土 2019-11-22
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11月17日,中国人民银行发布《2019年第三季度中国货币政策执行报告》,该报告强调了下一阶段要加强结构调整,妥善应对经济短期下行压力,坚决不搞“大水漫灌”,保持广义货币M2和社会融资规模增速与名义GDP增速相匹配。

整份报告中有一个细节值得关注,即报告删除了“房住不炒”的表述。关于房地产行业调控基调的描述中,二季度的措辞是“按照‘因城施策’的基本原则,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”在三季度报告中,这段话调整为“按照‘因城施策’的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

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01

在报告中将“房住不炒”的相关语句做了删除和调整,至少说明两个方面:

第一个方面是全国性的“炒房”趋势已经得到了遏制。2019年全国重点城市的涨幅全面回落,二手房成交量萎缩,而二手放盘量全面放大,其中西南部个别城市到了13万套,中部省会10万套以上的二手挂盘量,这种汹涌的二手挂盘说明投资者对于后期市场的预期发生的根本性变化。这都是一年来相关政策落实“房住不炒”的总思路取得的成果。

第二个方面不得不承认,短期内经济的现状的确有一些压力。

从GDP来看,2019年前三季度GDP的增速是6.2%,其中第三季度为年内新低6%,是低于预估的6.1%和二季度的6.2%,上一次年度增速低于6.2%出现在1990年,当年增速只有3.91%。改革开放41年来以来只有1981年、1989年和1990年3年的年度GDP增速低于这个值。

在宏观经济数据中,除了GDP,CPI和PPI也值得我们注意,其中CPI是居民购买生活消费品和服务的价格,而PPI是工业产品出厂价格指数。

国家统计局公布的数据显示,中国9月CPI同比增长3%,超过预期值2.83%,也超过前值2.8%,并创年内新高;PPI同比回落1.2%,较前值下降0.8%进一步走弱,稍强于预期的-1.3%。此外,核心CPI同比增速维持在此前的1.5%的位置。

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CPI和PPI是我国价格指标体系的核心组成部分,PPI和CPI剪刀差在一定程度上反映了工业企业盈利空间的变化。历史数据表明,PPI和CPI剪刀差与工业企业利润和名义GDP增速存在显著正相关关系。

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9月份PPI和CPI的剪刀差为-4.2%,较上月扩大0.6个百分点,并且连续10个月为负,说明我国工业企业利润下降态势暂时得不到缓解,企业盈利下降压力较大。

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同时,PPI与CPI的剪刀差也与经济走势相关,CPI上涨较多,说明PPI-CPI下行趋势未变,因此PPI和CPI剪刀差将继续为负甚至有可能扩大,预示经济下行压力依然存在。

此外,由于GDP增速从去年一季度开始变表现为趋势性下行。CPI同比增速刷新近6年最高纪录,触碰了3%的上限,所以很多经济学家怀疑是否中国经济已经进入了滞胀阶段。

在这种宏观经济背景下,在金融市场和房产市场出现了一些微妙的政策性信号。

央行11月18日7天逆回购中标利率下调至2.5%。当日央行公告,以利率招标方式开展了期限为7天,中标利率为2.5%的1800亿元逆回购操作,相比之前的2.55%下调5个基点。值得注意的是,人民银行上一次逆回购操作是在10月25日,操作量为300亿元,中标利率2.55%。近期如此频繁下调利率的操作,虽然幅度不大,但频率不小,这种小步快走的方式向市场释放更多的流动性,是一个积极信号。

如果长短期利率出现同时下行,那就说明现在保经济为首要大事,会全面释放流动性支持经济增长,对于房地产行业的利率压制,可能暂时告一段落。

02

11月11日深圳豪宅税调整,从过去的以总价计税,改为以面积计税,取消了对普通住房认定标准中房屋总价款的限定,对于容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平米以下的房子均为普通住房,满两年即免收增值税。

政策一出,深圳部分区域二手房市场直接被点爆,碧海某中介12日当天成交51套,宝安很多中介11日到17日一周的成交量超越平时两个月的成交。刚需盘集中的区域西乡、碧海、龙华整体成交放量明显。

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深圳二套房利率也出现一些宽松,11月份,7家银行将二套房贷款利率从5.45%下调,其中6家调整回了9月份5.39%的水平,且不乏主流银行的身影。

18日,人民网、新华社同时转载了新京报的文章《北京普宅沿用5年前标准 业内建议适时调整》。证券时报也发了相关报道,一系列文章的出现,预示着变化的来临。

03

从经济、政策、市场三方面看,2019年年底将是楼市在短期内的一个节点。

作为购房者,一定要看到这种微调所带来的的信号,确定未来一段时间的投资方向和策略。

从区域看,微调影响最大的,也是最直接的区域就是两大类,一是顶级城市、二是顶级城市群。我们可以看到,直接相关的宽松政策出现在一线城市深圳,而且一出现立刻引起市场的积极反应,市场对于京沪非普划定模式调整的预期更加强了这一点。

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这很好理解,因为一线城市在这一轮调整最为充分,深圳三年只有西部热点区域和豪宅产品类型在涨,其余的区域和产品类型三年内并没有上涨,京沪见高点以后甚至出现了一定程度的下跌,这种调整比较充分的区域,市场会更加稳健、安全。

结合前期临港自由贸易区、长三角一体化、粤港澳大湾区、社会主义示范区等消息,可以看出一线城市所承载的是国家最顶级的规划、战略,肩负着未来发展和全球竞争的责任,所以,在经济下行、环境复杂之际,反而会又更多的利好落地。

逻辑上一脉相承,顶级城市群也是如此,东莞3月1日二手房税收政策的变化,珠海长达半年内逐步低调放开限购...,这些城市在全国严格调控的大背景下走出了不同的路径,体现出地方政府在管理思路上有所区别,这种区别也会影响到当地楼市的投资价值。

从时点上看,政策微调已经导致深圳西部片区和龙华成交量的放大,房东惜售、投资人加快进入市场,结合东莞部分区域二手带动一手,长达8个月的市场热度不减,可以看出政策对于市场的影响是有效而巨大的。

在政策有可能进一步宽松的当下,准备好资金、资质,静静等待发令枪声是投资人最基本的素质。